Với những thông tin về các phiên đấu giá đất đạt mức giá kỷ lục, nhiều nhà môi giới đã nhanh chóng điều chỉnh giá chào bán đất nền gần Vành đai 4 lên cao hơn. Tuy nhiên, tâm lý e dè của nhà đầu tư khiến thị trường giao dịch vẫn chưa thực sự khởi sắc. Điều này đặt ra câu hỏi về tính bền vững của mức giá mới và liệu các nhà đầu tư có sẵn sàng chấp nhận mức giá cao như vậy hay không.
Nhiều diện tích đất nông nghiệp tại Hà Nội, bị bỏ hoang. Ảnh: Internet.
Thực trạng giá đất nền tại các huyện ven Hà Nội
Trong vài năm trở lại đây, xu hướng mở rộng đầu tư bất động sản từ khu vực trung tâm ra vùng ven đang trở thành một trào lưu mạnh mẽ. Đặc biệt, các huyện ven Hà Nội như Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức, Sóc Sơn… trở thành những điểm nóng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Điều này không chỉ đến từ sự phát triển hạ tầng mà còn từ các thông tin về quy hoạch đô thị và sự kỳ vọng vào việc các huyện này sẽ trở thành quận trong tương lai.
Tuy nhiên, đi kèm với sự phát triển này là hiện tượng đẩy giá đất lên cao một cách bất thường thông qua các phiên đấu giá. Nhiều khu vực đã chứng kiến giá đất tăng đột biến, vượt xa giá trị thực của nó, gây ra những lo ngại về việc bong bóng bất động sản có thể hình thành.
Một số liệu đáng chú ý là tại Đông Anh, sau phiên đấu giá đất vào cuối năm 2022, giá đất đã tăng tới 30-40%, từ mức 40-50 triệu đồng/m² lên đến 70 triệu đồng/m² ở một số khu vực. Tại Mê Linh, giá đất tăng từ 20-30 triệu đồng/m² lên 35-40 triệu đồng/m², với các lô đất gần khu vực quy hoạch Vành đai 4 thậm chí còn đạt mức 45 triệu đồng/m².
Trong quý 1/2023, số lượng giao dịch thành công tại Đông Anh và Mê Linh giảm từ 30-40% so với cùng kỳ năm trước. Tại Sóc Sơn, số lượng giao dịch thành công giảm tới 50%, cho thấy thị trường thực tế đang bị kìm hãm bởi giá đất cao vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua.
Chiêu thức đẩy giá thông qua đấu giá
Trong các phiên đấu giá đất, các nhà đầu cơ thường tham gia với mục đích không phải để mua đất mà để tạo sóng thị trường. Họ sử dụng nhiều chiêu thức khác nhau để đẩy giá đất lên cao, khiến cho các nhà đầu tư khác tin rằng giá đất đang tăng và sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. Một khi giá đã được đẩy lên mức cao, các nhà đầu cơ sẽ nhanh chóng bán ra, thu về lợi nhuận, trong khi những nhà đầu tư khác có thể mắc kẹt với các lô đất có giá trị thực thấp hơn nhiều so với giá mua.
Tác động tiêu cực của hiện tượng này
Tình trạng đẩy giá đất nền không chỉ gây thiệt hại cho các nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, việc phát triển các dự án bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn, từ đó làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Điều này đặc biệt nguy hiểm trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang cần có sự ổn định và phát triển bền vững để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân.
Ngoài ra, khi giá đất bị thổi phồng, các ngân hàng cũng sẽ gặp rủi ro khi cho vay đầu tư bất động sản. Nếu giá đất giảm đột ngột, khả năng thu hồi vốn vay sẽ bị ảnh hưởng, từ đó gây ra nguy cơ nợ xấu cho hệ thống ngân hàng.
Giải pháp và khuyến nghị
Để đối phó với hiện tượng đẩy giá đất thông qua đấu giá, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ các cơ quan quản lý nhà nước. Trước hết, cần tăng cường kiểm soát và giám sát các phiên đấu giá đất, đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Các quy định về giá sàn trong đấu giá cũng cần được điều chỉnh sao cho phản ánh đúng giá trị thực của đất.
Bên cạnh đó, cần có các biện pháp phòng ngừa rủi ro cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân thiếu kinh nghiệm. Các tổ chức tài chính cần thận trọng hơn trong việc đánh giá giá trị đất và thẩm định dự án trước khi quyết định cho vay. Đồng thời, việc cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về tình hình thị trường, quy hoạch và các dự án phát triển hạ tầng cũng rất quan trọng để nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định đúng đắn.
Cuối cùng, người dân cần tỉnh táo và cẩn trọng khi đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là tại các khu vực đang có dấu hiệu bị đẩy giá. Họ nên tìm hiểu kỹ lưỡng về giá trị thực của đất, không nên bị cuốn vào những cơn sốt đất ảo do các nhà đầu cơ tạo ra.
Thị trường bất động sản tại các huyện ven Hà Nội đang đối mặt với nhiều thách thức do hiện tượng đẩy giá đất thông qua đấu giá. Để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, cần có sự can thiệp kịp thời và hiệu quả từ các cơ quan chức năng. Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần nâng cao nhận thức và kỹ năng đầu tư để tránh bị cuốn vào những cơn sốt đất ảo. Thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi mọi yếu tố đều được cân nhắc một cách kỹ lưỡng và hợp lý.
